目前，上市房企中期財報已披露完畢?！蹲C券日報》記者梳理數據發(fā)現，從營(yíng)收利潤到債務(wù)結構再到現金流情況，行業(yè)“三張表”勾勒出一個(gè)鮮明信號：房企利潤雖承壓，但正在越過(guò)償債高峰，加速調整發(fā)展模式，尋求新的增長(cháng)曲線(xiàn)，推動(dòng)轉型邁入新階段。

今年以來(lái)，政策層面多次強調，要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢。在這一背景下，頭部房企（以上半年銷(xiāo)售規模前15名計算，下同）作為行業(yè)風(fēng)向標，其經(jīng)營(yíng)動(dòng)向不僅決定自身發(fā)展，也為行業(yè)轉型提供重要參照。

頭部房企如何穩住開(kāi)發(fā)基本盤(pán)、培育新的利潤支撐，并積極應對下半年的償債高峰？帶著(zhù)這些問(wèn)題，記者近期采訪(fǎng)了多家房企管理層以及行業(yè)專(zhuān)家，試圖透視房企轉型的新路徑。

“好房子”構成業(yè)績(jì)支撐

據東方財富Choice數據，A股及H股已披露中期業(yè)績(jì)的286家上市房企，上半年累計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1.85萬(wàn)億元，累計實(shí)現凈利潤851.77億元。其中，有89家上市房企虧損，虧損總額達1912億元。

從財報披露的信息來(lái)看，房企業(yè)績(jì)承壓的關(guān)鍵原因有兩點(diǎn)：一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目結算規模顯著(zhù)下降，毛利率仍處低位。另一方面，為推動(dòng)長(cháng)期庫存去化，加速回款，房企考慮資產(chǎn)減值風(fēng)險，計提了資產(chǎn)減值。即便是頭部房企中，也有多家因庫存拖累，上半年計提損失高達數十億元，侵蝕了業(yè)績(jì)表現。

不過(guò)從另一個(gè)角度看，這也意味著(zhù)，在加速處置長(cháng)期庫存后，“好房子”戰略將使房企迎來(lái)新發(fā)展。正如綠城中國控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城中國”）管理層所言，綠城中國存貨減值集中發(fā)生在2021年獲取的項目，公司近兩年新獲取的項目質(zhì)量足夠好，今年上半年新增907億元貨值，新拓項目平均凈利率較為理想，在消化長(cháng)期庫存折損的同時(shí)，為公司可持續利潤增長(cháng)提供了確定性支撐。

在業(yè)內看來(lái)，“好房子”不僅是政策導向，更是房企未來(lái)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉型目標。龍湖集團控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖集團”）董事長(cháng)兼CEO陳序平在公司業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示：“一二線(xiàn)城市核心地段的‘好房子’依然稀缺，改善性需求非常強勁。建好房子、提供好產(chǎn)品和好服務(wù)仍然是值得長(cháng)期堅持的方向?！?/p>

不少企業(yè)緊抓“好房子”機遇，在行業(yè)調整期實(shí)現了銷(xiāo)售額的快速增長(cháng)。例如，越秀地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀地產(chǎn)”）上半年提出“4×4好產(chǎn)品理念”，以產(chǎn)品力推動(dòng)長(cháng)期庫存去化。財報顯示，公司上半年銷(xiāo)售均價(jià)逆勢上漲至42100元/平方米，約為行業(yè)均值的2.5倍，實(shí)現了銷(xiāo)售額的正增長(cháng)。龍湖集團則發(fā)布《龍湖好房子白皮書(shū)》，明確“舒適、安全、智慧、環(huán)?！睘楹诵睦砟?，并在重慶、北京等地推出代表性項目。

龍湖集團執行董事張旭忠向《證券日報》記者表示，《龍湖好房子白皮書(shū)》未來(lái)會(huì )成為公司落地“好房子”的系統性指導工具，公司重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品的細節和品質(zhì)，會(huì )對社區配套以及物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行大幅提升，龍湖推出的“好房子”產(chǎn)品也獲得了市場(chǎng)驗證，今年在重慶兩江御湖境打造的中央車(chē)站，項目三個(gè)月續銷(xiāo)接近20億元；北京觀(guān)萃今年上半年項目成交套數位列昌平區第一。

“房企打造‘好房子’的路徑雖各有側重，但圍繞產(chǎn)品力迭代、品質(zhì)提升與人居需求精準匹配，已成為行業(yè)普遍共識與未來(lái)發(fā)力方向。企業(yè)抓住‘好房子’機遇，有望在行業(yè)競爭中脫穎而出?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

加速布局經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)

除開(kāi)發(fā)主業(yè)外，越來(lái)越多房企把經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)作為“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”，以增強發(fā)展韌性。記者梳理發(fā)現，部分龍頭房企已逐步跑通“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”的雙輪驅動(dòng)模式，并在2025年上半年取得成效。

華潤置地有限公司便是典型代表。公司上半年實(shí)現經(jīng)常性收入205.6億元（包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)），占總營(yíng)收的21.7%，貢獻核心凈利潤60.2億元，經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤占比已超過(guò)一半。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)至72.9%。

上半年，龍湖集團運營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)同樣表現亮眼，合計實(shí)現收入132.7億元，創(chuàng )下歷史新高，實(shí)現核心利潤40億元。龍湖集團管理層表示，公司未來(lái)非常有信心靠4個(gè)經(jīng)營(yíng)性賽道持續保持自身增長(cháng)，形成能力的護城河。

更多房企正在加速駛入這一轉型軌道。越秀地產(chǎn)管理層向《證券日報》記者表示，公司酒店、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園等多元資產(chǎn)正陸續投產(chǎn)，物業(yè)板塊滿(mǎn)意度持續提升，康養板塊入住率也在加快爬坡，未來(lái)有望成為重要支撐，從公司整體轉型來(lái)看，目前商業(yè)板塊占比10%，未來(lái)這一比重將加大。

保利發(fā)展控股集團股份有限公司今年也在著(zhù)手打造商業(yè)、物業(yè)等新增長(cháng)曲線(xiàn)。上半年，公司實(shí)現歸母凈利潤27.11億元，有所下降，但經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)保持韌性，旗下保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入83.92億元，歸母凈利潤8.91億元。

與此同時(shí)，眾多房企也在加快布局REITs市場(chǎng)，形成“輕重結合”的發(fā)展模式。例如，上半年，中國海外發(fā)展有限公司提交了公司首單消費基礎設施REIT申報，擬將購物中心——中海佛山南海映月湖環(huán)宇城項目以公募REITs形式分拆上市，預計募資13.55億元。

中指研究院企業(yè)研究總監劉水向《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調整期，在新形勢下，房企實(shí)施輕重并舉的發(fā)展策略，構建新發(fā)展模式。不少房企經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)營(yíng)收增長(cháng)快于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤貢獻度凸顯，總體來(lái)看，頭部房企構建新發(fā)展模式已初見(jiàn)成效。

積極應對償債高峰

在多元業(yè)務(wù)逐漸提升企業(yè)韌性的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨債務(wù)到期壓力。2025年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一輪償債高峰?？硕鸬禺a(chǎn)研究數據顯示，2025年債務(wù)到期規模要高于2024年，達5301億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規模約1579億元，房企的債務(wù)壓力依然較大。

上半年，房地產(chǎn)企業(yè)積極優(yōu)化債務(wù)結構、拓展融資渠道，增強財務(wù)安全性，積極應對新一輪償債高峰。

以綠城中國為例，數據顯示，2025年上半年，公司現金短債比達2.9倍，創(chuàng )歷史新高，貨幣資金總額668億元，其中可用資金395億元，財務(wù)安全墊顯著(zhù)增強。此外，融資成本亦顯著(zhù)下降，上半年公司平均融資成本為3.6%，較去年同期下降40個(gè)基點(diǎn)，期末融資成本進(jìn)一步降至3.4%。

“公司優(yōu)化負債結構的方向不會(huì )變，整體負債總額往下降的方向也不會(huì )變?！本G城中國管理層表示，公司會(huì )在去庫存、降負債、謀發(fā)展之間做好平衡，不斷優(yōu)化資源配置和提升運營(yíng)效率，在發(fā)展的同時(shí)保持財務(wù)穩健。

隨著(zhù)行業(yè)轉型腳步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑也更趨多元化。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、基礎設施公募REITs等新途徑，逐漸加入到頭部房企的日?！肮ぞ甙眱?。

上半年，招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款82億元，為現金流補充資金活水；龍湖集團亦新增約百億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，使得平均融資成本保持在年利率3.58%，平均合同借貸年期延長(cháng)至10.95年。

“債務(wù)高峰期過(guò)后，龍湖集團的償債壓力將大幅下降?！标愋蚱奖硎?，通過(guò)經(jīng)營(yíng)現金流壓降負債，并以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換信用債，過(guò)去三年間，龍湖集團有息負債總額下降了400億元，預計到今年年底將再降200億元，屆時(shí)境內信用債余額僅剩68億元，同時(shí)保持正向的含資本性支出的經(jīng)營(yíng)現金流。

值得關(guān)注的是，境外融資市場(chǎng)也有所回暖。今年以來(lái)，房地產(chǎn)美元債迎來(lái)新進(jìn)展。今年2月18日，綠城中國公告發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據；6月份，新城發(fā)展控股有限公司成功發(fā)行3億美元境外債，成為近三年來(lái)首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企。

嚴躍進(jìn)表示，當前房企融資環(huán)境有所改善，尤其是優(yōu)質(zhì)房企在信用修復和現金流穩定性方面優(yōu)勢更突出。未來(lái)，企業(yè)需要進(jìn)一步夯實(shí)基本盤(pán)，通過(guò)“穩開(kāi)發(fā)+強運營(yíng)+控負債”的組合拳，逐步跨越償債高峰，帶動(dòng)行業(yè)持續企穩。