2025年上半年，中國人壽、太保壽險、平安人壽、建信人壽等保險公司披露了13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項目，投資規模較去年同期大幅增長(cháng)。同時(shí)，隨著(zhù)公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)擴容、不動(dòng)產(chǎn)股權投資基金等資本工具不斷成熟，險資正從傳統的直接持有物業(yè)向更加多元化、金融化的配置模式轉變。

險資青睞不動(dòng)產(chǎn)并非一時(shí)興起，而是其資金屬性、市場(chǎng)環(huán)境和政策導向共同驅動(dòng)的戰略性選擇?！氨ｋU公司投資的主要目的是匹配負債需求，在保證安全性的條件下獲取一定的利潤?！敝醒胴斀?jīng)大學(xué)保險學(xué)院副院長(cháng)王麗珍表示，在當前低利率的環(huán)境下，傳統固收類(lèi)資產(chǎn)已難以覆蓋負債端需求。相比之下，核心商業(yè)區的不動(dòng)產(chǎn)投資展現出顯著(zhù)優(yōu)勢：一是收益率達到5%以上，遠高于債券市場(chǎng)；二是其與股票、債券等資產(chǎn)相關(guān)性低，便于分散投資風(fēng)險；三是監管政策鼓勵保險資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，支持其通過(guò)多種方式參與不動(dòng)產(chǎn)投資。

從2023年險資對不動(dòng)產(chǎn)的投資熱情開(kāi)始升溫到2024年投資項目陸續落地，再到今年投資規模的大幅增長(cháng)。險資不斷加倉不動(dòng)產(chǎn)的背后，投資走向也發(fā)生了轉換。

從各保險公司披露的信息中可以發(fā)現，除了寫(xiě)字樓、零售地產(chǎn)，險資對產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等不動(dòng)產(chǎn)項目投資也有所布局。中國社會(huì )科學(xué)院保險與經(jīng)濟發(fā)展研究中心副主任王向楠認為，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等項目租約更長(cháng)，現金流較穩，更能實(shí)現險資追求可持續運營(yíng)增值的目標。

部分險資還采用聯(lián)合投資機構設立住房租賃私募股權基金、設立合伙企業(yè)投資公募REITs等方式加大對不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。直接購買(mǎi)地標性寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體等投資方式，會(huì )帶來(lái)資金占用大、流動(dòng)性差、管理要求高等問(wèn)題，而公募REITs為險資投資不動(dòng)產(chǎn)提供流動(dòng)性更好、門(mén)檻更低、風(fēng)險更分散的工具。此外，王麗珍認為，險資投資形式的多元化為實(shí)體經(jīng)濟提供了長(cháng)期資金支持，促進(jìn)了基礎設施建設、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展等領(lǐng)域的健康發(fā)展，同時(shí)有利于增強戰略協(xié)同效應，部分不動(dòng)產(chǎn)投資可以與險企的主營(yíng)業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)。8月28日，總規模為45億元的大家長(cháng)租住房基金募集成立，由大家投控發(fā)起，聯(lián)合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復星保德信人壽等保險公司共同設立，將重點(diǎn)布局北京、上海等一線(xiàn)城市的保障性租賃住房項目。

在成熟保險市場(chǎng)中，險資配置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的比例一般在20%左右。從配置比例來(lái)看，國內險企在不動(dòng)產(chǎn)方面仍有增配空間。王麗珍表示，一方面不動(dòng)產(chǎn)投資相對比較復雜，市場(chǎng)波動(dòng)大、估值難度大，需要較強的專(zhuān)業(yè)投資和風(fēng)險管理能力，人才相對匱乏；另一方面監管部門(mén)對險資配置不動(dòng)產(chǎn)有明確的要求，這種嚴格的合規底線(xiàn)使得險企在投資時(shí)更為審慎。

在各主要保險公司的上半年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，多家險企管理層對投資不動(dòng)產(chǎn)表達了濃厚的興趣。展望未來(lái)，王向楠認為，險資整體上將逐步增配不動(dòng)產(chǎn)，但更看重結構優(yōu)化與風(fēng)險收益匹配。此外，險資要更關(guān)注保障性租賃住房、醫養設施、產(chǎn)業(yè)園、市政基礎設施等，利用政策支持，追求獲得較穩定的現金流。同時(shí)，應加快資產(chǎn)數字化與運營(yíng)數據治理，增加組合的凈經(jīng)營(yíng)現金流，提升投資與運營(yíng)能力。此外，要堅持久期匹配、現金流覆蓋率管理，控制估值回撤風(fēng)險。（經(jīng)濟日報記者 彭傳旭）