■ 王麗新

9月份以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資方面接連傳出振奮人心的消息：新城發(fā)展子公司成功發(fā)行1.6億美元優(yōu)先擔保票據，保利發(fā)展擬發(fā)行不超過(guò)150億元公司債券，萬(wàn)達集團披露2025年年度第一期中期票據募集情況，首期發(fā)行10億元。另?yè)兄秆芯吭?月25日發(fā)布的數據，2025年前8個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額達3808.9億元，同比微增0.8%。

在筆者看來(lái)，在行業(yè)深度調整期，多家房企嘗試市場(chǎng)化融資且屢屢闖關(guān)成功，不僅為房企增厚融資現金流，更有利于其保交樓及經(jīng)營(yíng)回歸正軌，還將在多方面助力行業(yè)加快轉變發(fā)展模式，修復市場(chǎng)整體信心。

其一，信用債是融資“主力軍”，為降低行業(yè)資產(chǎn)負債率提供有力支撐。從中指研究院監測的今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)行業(yè)融資結構看，信用債融資以2290.9億元的規模占據60.1%的比重，仍是房企融資大頭。在經(jīng)歷了“高負債、高杠桿、高周轉”模式的陣痛后，降負債已成為行業(yè)共識，而信用債的持續供給恰是優(yōu)化資產(chǎn)負債表的重要抓手。

一方面，企業(yè)通過(guò)信用債置換高息債務(wù)，可直接降低融資成本，如龍湖集團年內累計兌付債券本息約145億元，持續減債實(shí)現有息負債規模下行；另一方面，企業(yè)發(fā)行公司債券或者從大股東處獲得信用債融資，為保障日常經(jīng)營(yíng)正常和債務(wù)重組贏(yíng)得空間。由此可見(jiàn)，信用債市場(chǎng)的穩定運行，正逐步緩釋行業(yè)償債壓力，有助于風(fēng)險出清，進(jìn)一步筑牢財務(wù)安全底線(xiàn)。

其二，為項目建設注入“強心劑”，加快實(shí)現“保交樓、保民生”目標。當前房企融資已跳出依靠開(kāi)發(fā)貸、信用債等傳統模式，形成“白名單”機制與創(chuàng )新工具互為補充的多元體系。

尤其在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制下，“白名單”項目融資規模持續擴大。當前，全國多地提出“應貸盡貸、應展盡展”目標，加速資金落地效率。9月22日，國家金融監督管理總局局長(cháng)李云澤介紹，“白名單”項目貸款超過(guò)7萬(wàn)億元，支持近2000萬(wàn)套住房建設交付。在業(yè)內看來(lái)，協(xié)調機制建立了以房地產(chǎn)項目而非企業(yè)為核心、資金封閉運轉的融資新模式，既滿(mǎn)足項目的合理融資需求，也保障了金融機構的風(fēng)險防控需求，更有力保障了廣大購房人的合法權益。

多元融資體系協(xié)同發(fā)力則體現在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等工具的廣泛應用上，這些創(chuàng )新融資工具正推動(dòng)房地產(chǎn)融資從“增量依賴(lài)”轉向“存量激活”。比如，自經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸放開(kāi)后，持有大量商業(yè)資產(chǎn)的房企接住了這波利好。2024年初以來(lái)，招商蛇口、龍湖集團、新城控股等多家房企憑借抵押商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)獲得的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款多達數百億元，為企業(yè)補充流動(dòng)資金，加快項目交付，轉變經(jīng)營(yíng)模式提供新動(dòng)能。

其三，民營(yíng)房企境外融資破冰，雖體量有限，卻釋放出市場(chǎng)預期改善的強烈信號。從中指研究院監測的今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)行業(yè)融資結構看，海外債融資57.3億元，占比1.5%，雖規模小但意義重大，這背后展現的是民營(yíng)房企得以重啟境外融資通道。

今年6月份，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無(wú)抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場(chǎng)融資的民營(yíng)房企，被視為民營(yíng)房企海外融資的破冰之舉。9月23日，新城發(fā)展全資子公司新城環(huán)球有限公司宣布，公司成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔保票據，發(fā)行期限2年，票面利率11.88%，這也是新城發(fā)展今年發(fā)行的第二筆美元債。在業(yè)內看來(lái)，當前房地產(chǎn)境外融資的意義遠超資金本身，對房企而言，這標志著(zhù)其信用資質(zhì)重新獲得國際資本認可；對行業(yè)而言，這將為后續更多企業(yè)重啟境外融資提供經(jīng)驗。這種信心傳導效應，將與境內資本市場(chǎng)融資支持形成合力，共同穩定市場(chǎng)主體預期。

需要注意的是，房地產(chǎn)融資按下“加速鍵”并非意味著(zhù)市場(chǎng)會(huì )快速回暖，當前行業(yè)仍處于深度調整期，融資改善是“穩樓市”的支撐力，也是房企轉變商業(yè)模式的助推力。

接下來(lái)，隨著(zhù)融資“活水”持續注入，房企更需將資金用在“刀刃上”，堅守“保交樓”底線(xiàn)，修復購房者信心。同時(shí)，房企還要加快向“開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重”的新模式轉型，通過(guò)提升資產(chǎn)運營(yíng)效率實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。

可以預見(jiàn)，在融資環(huán)境持續優(yōu)化與企業(yè)主動(dòng)轉型的雙重努力下，房地產(chǎn)行業(yè)將邁向健康發(fā)展的新生態(tài)。